房产交易适用税费最全总结房地产税种( 二 )

三。土地增值税
自然人出售房屋除外。
政策依据:《财政部国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税[2008]137号)
四。印花税
自然人出售房屋除外。
政策依据:《财政部国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税[2008]137号)
动词（verb的缩写）个人所得税
1、能提供房屋原值或税务机关能核实房屋原值的，计税价值减去房屋原值，房屋过户过程中所缴纳的税费与相关合理费用的差额×20%；
2.纳税人未能提供完整准确的原值证明，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按核定税额征收。按住房收入的1%~3%予以核定。应纳税额=住房转让收入×核定征收率；山西省规定为1% 。
3.转让自用5年以上，且为家庭生活唯一住房的，免征。住房唯一是指夫妻双方在同一省、自治区、直辖市范围内只拥有一套住房。
4.符合下列情形的，双方均不征收个人所得税:
(1)房屋产权人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权赠与负有直接赡养或者扶养义务的赡养人或者扶养人的；
(三)房屋产权所有人死亡时，依法取得该房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
政策依据:《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字[1994]20号)
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
《国家税务总局关于个人住房转让税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)
《财政部国家税务总局关于个人取得相关所得适用的个人所得税应税所得项目的公告》(财政部国家税务总局公告2019年第74号)
买方应付的税款
一、契税
1、个人购买面积90平方米及以下的家庭唯一住房，减按1%税率征收；个人购买第二套改善型住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收；
2.个人购买家庭唯一住房，面积超过90平方米的，减按1.5%的税率征收；对家庭规模在90平方米以上的个人购买第二套改善性住房，减按2%的税率征收；
3、第三套及以上，按省规定的法定税率征收。
政策依据:《中华人民共和国国家税务总局财政部住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)
二。印花税
自然人购房免征。
政策依据:《财政部国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》(财税[2008]137号)
说明
卖方转让主城区房屋一套，价值105万元(含税) ，面积95平米。2019年购买时，购买价(含税)84万，契税1.2万，无其他费用；买家名下没有空间。该交易应缴纳的税款如下:
[卖家]
两年以下应交增值税:105 ÷ (1+5%) × 5% = 5万。
城市维护建设税:5×7%×50% = 17.5万。
教育费附加:5×3%×50% = 0.75万。
地方教育附加:5×2%×50%=0.05万。
土地增值税:免征。
印花税:免税。
个人所得税:(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20% = 2.9万。
[买方]
契税减按1.5%的税率征收:(105-5)×1.5% = 1.5万。
印花税:免税。
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常见问题
1.各种税的计税价值如何确定？
1.增值税:个人出售已购不足2年的住房，按照5%的税率全额缴纳增值税(“全额”是指以不含税的房屋总价款为销售额计算的增值税) 。
政策依据:《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
2.个人所得税:个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，取得房屋时支付的价款中包含的增值税计入房产原值。计算转让收入时可抵扣的税款不包括本次转让所缴纳的增值税。
3.契税:已征收契税的交易价格不含增值税(计算征收增值税的房屋契税时，应扣除增值税后确定为契税计税价值) 。
4.免征增值税的，在确定计税依据时，不从交易价款、租金收入和转让不动产收入中扣除增值税。
【政策依据】《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)
二、住房年限怎么算？
1.个人购房，以取得的产权证或契税完税证明上注明的时间为购房时间。
2.“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的发证日期。

房产交易适用税费 最全总结 房地产税种( 二 )

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